Maurer, Architekten und Immobilienmakler

Lange Zeit galt ein Haus als sichere Geldanlage für die Rente. Ob dies auch in der Zukunft noch gilt, wird sich zeigen. Aktuell sind die Zinsen niedrig, was dazu geführt hat, dass viele Menschen ein Eigenheim erworben haben. Die Kredite haben oft Laufzeiten über Jahrzehnte und sind im Endeffekt nichts anderes als eine Wette auf die Zukunft.

Wird eine Immobilie für den Eigenbedarf gekauft, hofft der Käufer, dass sich diese Investition durch die gesparte Miete lohnt. Doch sollte es zu einer beruflichen Veränderung kommen, kann ein Haus schnell zu einem Verlustgeschäft werden. Bei jedem Kauf fällt die Grunderwerbssteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme beträgt. Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag betragen in der Regel 1,5 % der Kaufsumme. Wird die Immobilie über einen Makler erworben, liegt die Provision zwischen 3,5 % und 7 %. Unterm Strich kann schnell ein Betrag von weit über 10 % zusammenkommen. Bei einem Hauspreis von 350.000 Euro entspricht dies schon dem Wert eines guten Mittelklassewagens. Deshalb sollte dies vor dem Kauf der Immobilie berücksichtigt werden, denn ein schneller Weiterverkauf kann zu einem hohen Verlust führen.

Bisher steigt üblicherweise der Wert eines Hauses. Ob dies in der Zukunft auch noch so sein wird, ist ungewiss. Schon heute lassen sich Häuser im 3D-Druck zu einem Bruchteil der bisherigen Zeit und Kosten herstellen. Vorreiter in diesem Bereich möchte Dubai werden. Dort wird viel investiert, damit bereits im Jahr 2030 ein Viertel aller Häuser in der Stadt im 3D-Druckverfahren gefertigt werden kann.

Bereits heute gibt es mehrere Start-ups, die kleine Häuser zu extrem niedrigen Kosten im Bereich von 4.000 bis 10.000 US-Dollar herstellen können. Selbstredend sind diese Häuser nicht mit den üblichen Immobilien in Deutschland vergleichbar. Dennoch zeigt diese Entwicklung, wo es in der Zukunft hingeht. Auf dem niederländischen Festival Design Week wurde im Oktober 2018 die erste 3D-gedruckte Brücke vorgestellt, die Anfang 2019 in Betrieb genommen werden soll. Ursprünglich plante das Unternehmen MX3D, die Brücke direkt am vorgesehenen Ort in Amsterdam mit vier 3D-Stahldruckern zu fertigen. Die Stadtverwaltung hielt das jedoch für zu unsicher und so wurde sie stattdessen in einer Lagerhalle gedruckt. In der Theorie spricht jedoch nichts dagegen, die Bauwerke dort zu fertigen, wo sie benötigt werden. Das dürfte Transport- und Lagerkosten sparen. Neben der Euphorie für diese neue Technologie sollte klar sein, dass sich nicht jedes Haus als 3D-Druck herstellen lässt und sich die Entwicklung in der Baubranche noch am Anfang befindet. Wie das jedoch in 20 Jahren sein wird, lässt sich heute nicht abschätzen. Für Hausbesitzer könnte es im schlimmsten Fall dazu führen, dass ihre Immobilien stark an Wert verlieren, wenn der Neubau nur noch ein Bruchteil der heutigen Kosten beträgt.

Heute haben die Kunden die Wahl zwischen einem Fertighaus und einem Haus, das von einem Architekten auf die Wünsche des Kunden zugeschnitten wurde. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Bei einem Fertighaus hat der Kunde die Möglichkeit, sich vorher anzuschauen, wie das Haus später aussehen wird; bei Häusern, die von Architekten entworfen wurden, war das bisher nur eingeschränkt möglich. Doch dies ändert sich gerade durch den Einsatz von Virtual-Reality-Brillen. Damit kann ein Kunde schon heute durch das noch zu bauende Haus laufen und schauen, welche Dinge er lieber anders hätte. Gleichzeitig rüsten die Fertighersteller auf und bieten die Möglichkeit, die Fertighäuser individuell zu verändern. Hier entsteht eine Annäherung von beiden Seiten. Die Kunden eines Architekten bekommen die Vorteile eines Fertighauses und die Kunden eines Fertighauses bekommen die Vorteile eines Architekten. Während früher beide Gruppen unterschiedliche Kunden bedienten, bedienen heute beide Gruppen den gleichen Kundenstamm.

Für Architekten sind dies keine guten Nachrichten, denn Fertighäuser sind deutlich günstiger. Auch wenn der Job des Architekten relativ sicher ist, da es auch in der Zukunft immer jemanden geben wird, der kein Haus von der Stange möchte: Der Markt könnte kleiner werden. Wenn ein Architekt ein Haus an einem Computer zeichnet, handelt es sich um ein virtuelles Gut, das als Basis für andere Kunden verwendet werden kann. Entsteht, wie es heute schon bei anderen Designelementen üblich ist, ein großer Markt für Häuserdesigns, könnten auch weniger erfahrene Architekten konkurrenzfähig arbeiten. Dies dürfte eine Preisspirale nach unten starten, wie es auf den Märkten für Fotos oder Designer schon der Fall ist. Früher mussten noch mehrere hundert Euro für Bilder gezahlt werden, damit diese auf der eigenen Homepage verwendet werden durften.

Möchte ein Kunde jedoch kein Haus bauen, sondern lieber eine Wohnung oder ein schon gebautes Haus kaufen, greift er oft auf einen Immobilienmakler zurück. Im Jahr 2014 wurden noch die Hälfte aller privat verkauften Immobilien über einen Makler vermittelt. Während früher Immobilien noch in Zeitungen ausgeschrieben wurden, wird heute im Internet nach der Wunschimmobilie gesucht. Bereits im Jahr 2013 lag der Anteil bei 90 %. Der Ruf der Immobilienmakler ist nicht der Beste, sie gelten oft als ineffizient, intransparent und überbezahlt. Beauftragt ein Haus- oder Wohnungsbesitzer einen Makler, hat er normalerweise kaum Einblick in den Verkaufsprozess. Unseriöse Makler nutzen dies aus, indem sie den Verkäufer dazu bringen, direkt an den ersten Interessenten zu verkaufen, wodurch der Makler möglichst schnell an seine Provision kommt. Neben dem Verkaufsprozess hat der Makler noch weitere Aufgaben wie z. B. den Preis für die Immobilie festzulegen. Dies macht er in der Regel mithilfe von Erfahrungswerten. Aber auch hier gibt es kostengünstige Konkurrenzprodukte, mit denen sich Immobilienpreise online berechnen lassen. Konkurrenz bekommen Immobilienmakler nicht nur bei der Werteinschätzung durch Onlineplattformen, sondern auch bei der Betreuung von Immobilienbesichtigungsterminen und beim Verkauf. Onlineplattformen wie www.maklaro.de arbeiten mit selbstständigen Beratern vor Ort zusammen. Die Kunden können online bequem einen Besichtigungstermin eintragen. Diese werden mit einem FragenAntworten-Katalog ausgestattet, der auf die Immobilien zugeschnitten ist. Wird heute ein Haus oder eine Wohnung verkauft, bezahlt der Käufer in der Regel die Maklerprovision. Aktuell wird über eine Gesetzesrichtlinie verhandelt, die regelt, dass nur derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt. Dies sind für Immobilienmakler keine erfreulichen Nachrichten.

Der Markt splittet sich in Gewerbeimmobilien und Privatimmobilien. Während private Immobilien meist eine langfristige Anschaffung sind, sieht es bei Gewerbeimmobilien anders aus. Selten behält ein Unternehmen über einen längeren Zeitraum die gleiche Immobilie; erfolgreiche Unternehmen werden in der Regel größer und brauchen mehr Platz, während erfolglose Unternehmen irgendwann ihren Betrieb einstellen. Genau hier setzt das Geschäftsmodell von www.wework.com an. Das Unternehmen schließt Langzeitmietverträge mit Immobilienbesitzern ab. Für beide Seiten ist dies ein lukrativer Deal. Der Immobilienbesitzer hat über einen langen Zeitraum gesicherte Einnahmen, während wework durch die lange Laufzeit günstigere Mietpreise erhält. Die Plattform nutzt die gemieteten Immobilien aber nicht selbst, sondern vermietet sie an andere Unternehmen weiter. Unternehmen, die ihre Immobilien über wework mieten, genießen viele Vorteile. Sie müssen sich nicht um die Gestaltung und die Einrichtung der Räume oder deren Reinigung kümmern. Der Hauptvorteil ist jedoch die Flexibilität. Unternehmen können ihren Vertrag monatlich kündigen. Wächst also ein Unternehmen, kann bei Bedarf einfach zusätzlicher Raum gemietet werden. Läuft ein Geschäftsmodell nicht nach Plan, kann der Mietvertrag bequem zum Monatsende gekündigt werden. Ob sich dieses flexible Geschäftsmodell langfristig durchsetzen wird, muss sich zeigen. Doch wenn mehr und mehr Anbieter flexible Immobilienverträge offerieren, dürfte dies für Immobilienmakler im Bereich Gewerbeimmobilien eine große Konkurrenz darstellen.